EMLAK DÜNYASI

Kentsel Dönüşüm Süreci İle İlgili Hukuki Prosedür ve Değerlendirmeleri

 

1)     %25’lik emsal artışı nedir?
22 Mayıs 2014 tarihinden önce alınması gerekli evraklar mevcut olduğu takdirde, 01.06.2013 tarihli Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre %25 emsal hesabı ile ugulama yapılabilmekte, aksi takdirde ise 08.09.2013 tarihli Planlı alanlar Tip İmar yönetmeliğine göre %20 emsal hesabı ile proje onayı yapılmaktadır. Ancak bu %25 veya %20’lik haktan faydalanmak için 01 Ocak 2016 tarihine kadar yapı ruhsatının alınması gerekli ve zorunlu olmaktadır.

%25’ten faydalanılamazsa %20’den faydalanırız düşüncesi tamamıyla bir yanlış anlaşılma. Yani kazanılmış bu hak oranı %25 veya %20 ne olursa olsun her durumda 01.01.2016’ya kadar yapı ruhsatı alınmadığı takdirde hak ortadan kalkacaktır.

 2)      

             A-     Tüm mal sahipleri arasında anlaşma sağlanması durumunda:

Bir kurul kurulur. Bir müteahhit firma ile önce bir ön protokol yapılır. Bu protokol akabinde bina adına müteahhit firma tarafından süreç hızlı bir şekilde yürütülür. Risk analiz raporu alımı ve tüm idari süreç müteahhit firma tarafından takip edilir ve sonuçlandırılır. Dolayısı ile mal sahiplerine herhangi bir mali külfet yüklenmez.

Bu duurmda müteahhit firmadan taşınma ve aylık kira yardımı, devletten de aylık 680 TL kira yardımı talep edilebilecektir.

B-     Tüm mal sahipleri arasında anlaşma sağlanamaması durumunda:

Hukuken bir binanın maliklerinden herhangi biri veya bu kişinin kanuni temsilcisi binanın riskli yapı tespitinin yapılmasını Bakanlık tarafından lisanslandırılmış olan kuruluşlardan herhangi birisine tapu fotokopisi ve kimlik fotokopisini ibraz ederek isteyebilir. Bu halde riskli yapı tespiti kapsamındaki masrafların tamamı başvuru sahibi tarafından karşılanmaktadır.

Bu başvuru sonucunda o binanın riskli olduğu tespit edilir ise binanın yıkılması yönünde idari bir karar verilmektedir. Riskli yapı kararı kesinleşirse tespit için başvuran malikin bile islemden vazgeçmesi herhangi bir şekilde yıkım kararının geri alınması sonucunu doğurmayacaktır.

Riskli yapı tespiti kesinleşen binanın yıkılmasından sonra o arsa üzerinde ne şekilde tasarruf edileceği konusunda tüm maliklerin arsa pay bakımından sağlayacağı 2/3 oy çoğunluğu ile alacakları tüm kararlar geçerli olmaktadır ve muhalif hissedatların rızası aranmamaktadır.

 

3)     Riskli Yapı Tespiti yoluna gidilmesi durumunda Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun sağladığı avantajlar:

Riskli olduğu tespit edilen yapılara ilişkin olarak tapu, noter ve sair idari mercilerde yıkım ve yeniden yapıma ilişkin işlemlerin tamamı harçlardan muaftır.

 

KDV uygulaması: Riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması sonucunda meydana gelecek olan konutlar, 01.01.2013 tarihli Bakanlar Kurulu ile KDV uygulamasınada yapılan değişiklikten muaftır. Bu konutlar için eskiden olduğu gibi konut alanının 150 m²’nin üzerinde olup olmamasına göre %1 veya %18 oranında KDV uygulanmaktadır.

 

Kira Yardımı ve Kredi Faiz İndirimi: Riskli yapı tespiti sonucu binası yıkılacak malikler, devlet tarafından sağlanan 18 ay süreli aylık 680 TL tutarındaki kira yardımından veya yeni yapılacak olan bina için çekecekleri 100.000 TL’ye kadar olan kredilerdeki faizlerin yarısından muaf olma seçeneklerinden birisini seçme hakkına sahip olacaklardır.

 

4)     Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespitine yetkili lisanslı firmalar, başvuru konusu binadan yerinde karot bloku almakta ve bu blok üzerinde yaptığı teknik inceleme sonucunda binanın Kanun kapsamında riskli olup olmadığına ilişkin raporu hazırlayarak sonucu 10 iş günü içerisinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirmektedir. Müdürlüğün yapacağı ön inceleme ile raporda bir eksiklik tespit edilmediği takdirde bu raporu binanın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne 10 iş günü içinde iletmektedir.

Raporu alan tapu müdürlüğü, söz konusu raporun içeriğine bakmaksızın ve aşağıda açıklanacak ‘kesinleşme’ şartını beklemeksizin, binanın kayıtlı olduğu her bir tapu kütüğü sayfasına, diğer bir ifade ile binada yer alan bağımsız bölümlerin tapu sayfalarına ayrı ayrı ‘6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır’ şerhini düşmekte ve binanın hak sahiplerine ayrı ayrı tebligat hazırlayarak, binanın riskli olarak tespit edildiği, bu sonuca itiraz edilmek istenmesi halinde söz konusu itirazın tebliğden itibaren 15 gün içerisinde yapılması gerektiği bildirilmektedir.

Rapora itiraz edilmesi halinde itiraz Kanun ve Yönetmelik’te gösterilen komisyona iletilerek burada rapor baştan sona değerlendirilmekte ve bir karar verilmektedir.

Uygulamada, itiraz işlemi ile birlikte komisyonun raporu tekrar değerlendirerek sonuca varması ve sonucu ilgililere bildirmesi süreci yaklaşık 4- 6 ay sürmektedir.

Ancak riskli yapı tespit kriterleri günümüz inşaat standartları ve özellikle 2001 yılından sonra kanunlaştırılan yapı denetim satandartlarına göre belirlendiği için, özellikle 20 yaşın üzerindeki binalar bakımından riskli yapı tespitine ilişkin kararın iptal edildiği kararlar hemen hemen hiç görülmemektedir

 

 

 5)     15 gün içinde rapora itiraz edilmezse veya itiraz edilse bile bu itiraz komisyon tarafından red edilir ise;

15 günlük süre içerisinde herhangi bir itiraz olması veya komisyon tarafından itirazın red edilmesi halinde riskli yapı tespitinin kesinleşmesi sonucunda ilçe belediyesi, maliklere bir yazı göndererek 60 günden az olmamak üzere vermiş olduğu bir süre içerisinde binanın yıkılmasını ihtar eder.

Uygulamada, ilk süre için genellikle 60 gün, ek süre için belediyelere göre değişmek ile birlikte genellikle 15 ila 30 gün arasında bir süre verilmektedir.

Mliklere yıkım için verilmiş 60 gün sonunda oy birliği sağlanamamış ve malikler binayı boşltmamış ise verilen ek süre beklenir. Bu süre sonunda da bir yıkım olmaz ise; elekrtik, su ve doğalgaz sistemlerinin binanın tahliyesi ile eş zamanlı olarak gerçekleştirilmesi ve binanın yıkılması idare ve kolluk eli ile yapılır.

 6)     Riskli Yapı tespiti yapılmış binada yer alan maliklerin tamamı ne şekilde hareket edileceği konusunda mutabakat sağlamadığı takdirde gereken işlemler:     

Riskli Yapı tespiti kesinleşmiş binada malikler arsa payı bakımından 2/3’üne tekabül eden bir kısmı aynı yönde iradeye sahip ise, bu malikler lisanslı bir değerleme kuruluşuna başvurarak binanın mevcur değerlemesine ilişkin rapor alarak bu raporu diğer maliklere noter kanalı ile bildirerek ‘kat malikleri bina ortak protokolünün’ imzalanması için toplantıya çağırır.

Toplantı yapılmasına neden  olan maliklerin tamamı toplantı sırasında söz konusu karara iştirak ettiklerini beyan eder ve kat malikleri bina ortak protokolüne de bu yönde imza atarlarsa, malikler aldıkları karar doğrultusunda herhangi bir süre beklemeksizin aldıkları kararın icrası aşamasına geçebilirler.

Toplantıda 2/3 oy çokluğu ile karar alındığı takdirde;

Maliklerin arsa payı bakımından 2/3 oy çokluğu ile karar alarak kat malikleri bina ortak protokolünü imzalamaları durumunda, kararar katılan malikerden biri tarafından muhalif durumdaki maliklere noter kanalı ile bir ihtarname gönderilerek, 15 gün içerisinde ihtarnamenin ekinde yer alan karara katılmaları aksi takdirde açık arttırma yolu ile söz konusu muhalif maliklerin paylarının satılacağı ihtar edilir. Bu açık arttırmanın ön şartı binanın yıkılmış ve tapuda arsa haline gelmiş olmasıdır.

Toplantıda 2/3 oy çokluğunun sağlanamaması halinde;

6306 sayılı Kanun ve Yönetmelik gereğince, bir bina yıkılarak arsa haline döndükten sonraki 30 gün boyunca söz konusu binanın maliklerince 2/3 oy çokluğu ile alınabilmiş bir karar mevcut değil ise, Bakanlık söz konusu binanın yer aldığı parsel için acele kamulaştırma kararı alarak kamulaştırmaya gidebilir.

Bu nedenle, bina yıkılmadan önce toplantı yapılmalı ve maliklerin iradesi kayıt altına alınmalıdır.

Yıkımdan sonra 30 gün boyunca da 2/3 mutabakat sağlanamaz ise acele kamulaştırma yoluna gidilmesinin önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

 

Sonuç Olarak;

Kentsel dönüşüm süreci teknik bir konu olmakla beraber, tüm mal sahiplerinin birlikte hareket etmeleri son derece avantaj sağlamaktadır. Prosedürün her safhasında yasal yollara müracaat ederek bazı davalar açmak elbette mümkümdür. Ancak günümüz koşullarında davalar son derece uzun sürmekte, bireysel hareket uzun vadede tüm mal sahiplerine zarar verebilmektedir.

Bu bakımdan her konuda olduğu gibi ortalama olsa da bir anlaşma ve uzlaşma davalık olmaya tercih edilmelidir.