KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Kentsel Dönüşüm sürecinde 2/3 Arsa payı çoğunluğu ile
karar alma süreçlerinde apartman veya sitelerde
karşımıza çıkan önemli sorunlardan bir tanesi de 2/3 arsa payı çoğunluğunun 1/3 Arsa payı azınlığı karşısında takındığı
tavır olmaktadır. 2/3 arsa payı çoğunluğu yasanın kendisine verdiği
adeta herşeyi yapabilme kudretini bazı durumlarda Mülkiyet hakkı ihlali olarak
göstermektedir.
Oysa
ki Mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altına
alınmış bir hak olup kısıtlanması ancak kamu yararı ile olabilir. Yani 2/3'ün
1/3'ün mülkiyet hakkını kısıtlaması diye bir durum söz konusu olmamalıdır.
Oysa
ki mevcut durumda 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alanlar, Çevre
ve Şehircilik Bakanlığı'nın taraflar arasındaki Kat Karşılığı inşaat
sözleşmelerine hiçbir şekilde müdahil olmaması, mahkemelerin de can güvenliği Temel gerekçe
gösterildiğinde az olmakla birlikte tedbir kararı vermedikleri düşünüldüğünde
1/3 yalnız kalmıştır.
Bazı
durumlarda 1/3'ün sırf geciktirme veya müteahhitten daha fazla hak sağlamak
için bunu yaptığı örnekler mevcut olsa da çoğunlukla durum mülkiyet hakkı
savaşımı şeklinde geçmektedir. Şimdi bu sorunla ilgili çözüm noktasında bir iki
öneri getirmeden önce apartmanlarda aslında 1/3 kat maliklerini veya
komşularını hiçbir şekilde dinlemeyenlerin başına gelebilecekleri anlatmak
gerekiyor.
2/3
arsa payı çoğunluğu ile karar alıp Kentsel Dönüşüm yasasının
eksikliklerinden faydalanarak Bakanlık ve mahkeme sürecini
aşabilen apartmanlarda binaların tamamlanması sonrasında sebepsiz zenginleşme
davaları açılabilecektir. Mülkiyet hakkı ihlal edilen malikler yasanın
zorladığı 2/3 kuralı nedeniyle evlerini kaybetme korkusu ile 2/3 ile alınan
karara sonradan iştirak etmişlerse bina tamamlanmadan yani iskandan hemen önce
veya iskan sonrası uğradıkları hak kaybı için dava açabileceklerdir.
Bu
davaların henüz pratiği olmamakla beraber yargı sürecinde mahkemeler ve Yargıtay bu konuda bir
içtihat oluşturursa apartmanda aidatları 20-30 TL. arttığında isyan eden
maliklerin bir anda kişi başı 25-50 bin TL. (bölgesine göre) maddi zararı
komşularına ödemek zorunda kalmaları olasıdır. Bu ciddi bir sorundur ve daha da
önemlisi apartmanlarda karar alan 2/3 bu bedelin Müteahhit tarafından
ödeneceğini düşünerek ciddi yanılgı halindedir.
Müteahhit adı üstünde teklif
veren ve verdiği teklif kapsamında inşaatı yapan kişi konumundadır. Sonradan
ortaya çıkacak böyle bir tazminat davasının tarafı olmayacaktır. Apartmanlarda
böyle bir sorunla karşılaşmamaları için maliklere uyarımız;
1)
Arsa payı binanın esası olup buna göre apartmanını inşaatını yaptırmalarıdır.
Sorunlu arsa payları varsa düzeltilmeli veya ortak konsensüs var ise m2 esası
ile yapılabilecektir.
2) SPK lisanslı değerleme şirketleri
tarafından alınan değerleme raporları taşınmazda oturanların
m2, şerefiye değeri, konum vs hepsini değerlemektedir. Apartmanlarda müteahhitler tarafından adeta
kerhen alınan bu raporlara göre mutlaka müteahhit seçimi ve müteahhit projesi
yaptırılmalıdır.
3)
Her ne kadar yasa 2/3 arsa payı çoğunluğu ön görmüşse de hem inşaat öncesi hem
de yukarıda anlatılan sebepsiz zenginleşme davası benzeri bir tehlike ile karşı
karşıya kalmamak için 3/3 yani oy birliği ile anlaşma zemini sonuna kadar
götürülmelidir.
Gayrimenkul Hukuku Derneği
Başkanı /Av. Ali Güvenç KİRAZ
Yorumlar
Yorum Gönder